家賃収入の確定申告のやり方|経費を計上して節税対策する方法

持ち家を貸して家賃収入を得ているのであれば所得税の確定申告をする必要があります。こちらのページでは家賃収入の確定申告のやり方についてご説明します。所得税を節税する方法についても解説しておりますので、ご参考にしていただきますと幸いです。

1.家賃収入の確定申告はいくらから

サラリーマンで家賃収入がある方の場合、家賃収入から経費を引いた金額が20万円を超えると所得税の確定申告をする必要があります。収入が公的年金のみの方、専業主婦の方などの場合は家賃収入が38万円を超えると所得税の確定申告をする必要があります。

2.家賃収入に含まれるもの

家賃収入に含まれるものは以下のとおりです。なお、家賃が滞納で未納であったとしても収入として計上する必要があります。ただし、回収が不能になった場合は損失として計上することができます。

・家賃
・礼金
・更新料
・管理費

3.経費に含まれるもの

経費に含まれるものは以下のとおりです。経費にできるものの金額が増えれば増えるほど所得税が下がりますので、計上漏れがないようにしましょう。

・固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税
・収入印紙
・管理費
・修繕積立金
・火災保険、地震保険の損害保険料
・ローン返済金の利息分
・減価償却費

4.減価償却費の計算方法

土地は時間が経っても価値が変動しませんが、建物は時間が経つと価値が下がります。そのため、建物の税法上の価値を毎年減額する必要があります。建物のように徐々に劣化する資産を毎年減額することを「減価償却」と言います。減価償却費は経費として計上することが可能です。減価償却費の計算方法は定額法と低率法があります。

4-1.定額法の計算方法

定額法とは毎年同じ金額で減価償却する方法です。例えば、定額法で1,000万円の資産を5年で減価償却する場合、毎年200万円を減価償却費として計上します。

4-2.定率法の計算方法

定率法とは毎年同じ割合で減価償却する方法です。ただし、建物に関しては定率法が適用できず、定額法のみ適用されます。

5.建物の減価償却費の計算例

土地と建物を一括で購入した場合、土地の価格と建物の価格に分ける必要があります。工事請負契約書や売買契約書に土地と建物の内訳が記載されていた場合は建物の金額を建物の取得費として使用することができます。土地と建物の内訳が記載されていない場合は消費税を用いて建物の金額を計算することが可能です。

なぜ消費税の金額から土地と建物の内訳が分かるかというと、土地が非課税で建物のみ課税されるからです。例えば、マンション1室の価格が5,150万円、消費税が150万円だったとします。消費税が150万円であることから建物の価格は150万円÷10%で1,500万円であることがわかります。土地の価格は5,150万円から建物の金額と消費税を抜いた金額ですので、5,150万円-1,500万円-150万円で3,500万円となります。

マンション1室の価格 5,150万円
建物の価格 1,500万円
土地の価格 3,500万円
消費税の金額 150万円

建物の耐用年数は構造と用途によって定められています。例えば、鉄筋コンクリート造の住宅の場合、耐用年数は47年です。建物の減価償却費は建物の価格を耐用年数で割ることで求めることができますが、割り切れないことも少なくありません。

そこで、耐用年数に応じた償却率が設けられています。建物の価格に償却率を乗じることで減価償却費を求めることができます。鉄筋コンクリート造の住宅で建物の価格が1,500万円の場合、償却率は0.022ですので、1,500万円×0.022で減価償却費は33万円となります。住宅の耐用年数と償却率については以下をご参考にしてください。

構造・用途 耐用年数 償却率
木造・合成樹脂造の住宅 22年 0.046
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の住宅 47年 0.022
金属造で骨格材が4mm超の住宅 34年 0.03
金属造で骨格材が3mm超、4mm以下の住宅 27年 0.038
金属造で骨格材が3mm以下の住宅 19年 0.053

6.おすすめのクラウド会計ソフト

確定申告をするのであればクラウド会計ソフトを利用することをおすすめします。クラウド会計ソフトであればパソコンにインストールする必要はなく、インターネットに繋がる環境であればいつでもどこでも利用することができます。おすすめのクラウド会計ソフトについて詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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